«Нефтехимик» накосячил с реконструкцией стадиона. VIP-ложи настолько «раздулись», что вышли за территорию

Росреестр не хочет принимать обновлённую за 400 млн арену.

Футбольное поле с подогревом и автополивом, новенькие трибуны и пандусы для инвалидов: «Нижнекамскнефтехим» не пожалел денег на реконструкцию арены ФК «Нефтехимик». Но переборщили с VIP-ложей — она зашла на муниципальный земельный участок. Поэтому теперь предприятие не может оформить стадион в собственность. Де-юре его теперь можно признать самостроем. Корреспондент «БИЗНЕС Online» побывал в суде, чтобы выяснить, как же быть инвестору: то ли судиться за регистрацию стадиона, то ли выкупить полоску земли в метр шириной у исполкома Нижнекамска, то ли, не дай бог, сносить с такой любовью обустроенное помещение для дорогих гостей.

Реконструкция за 400 млн

Реконструкция стадиона ФК «Нефтехимик» — один из крупнейших социальных проектов ТАИФа в Нижнекамске за последние годы. Процесс стартовал летом 2019 года под личным кураторством президента клуба Тимура Шигабутдинова - заместителя генерального директора «Нижнекамскнефтехима», сына председателя совета директоров ТАИФа Альберта Шигабутдинова. Были смонтировали новые трибуны, установлены освещение, большое современное табло и новое поле с искусственным покрытием голландской укладки, которая считается наиболее качественной и прочной. Реконструировали также раздевалки и комментаторскую кабину. На стадионе смонтировали подъемники для маломобильных болельщиков. Появились лампы в 1,2 тыс люкс, которые обеспечивают качественную телевизионную картинку с матчей. Всего в обновление стадиона было вложено более 400 млн рублей.

Солнечным днем 7 сентября 2020 года  обновленный «Нефтехимик» открыли. На церемонии присутствовали президент РТ Рустам Минниханов, мэр Нижнекамска Айдар Метшин и плеяда таифовских руководителей, включая генерального директора ТАИФа, председателя совета директоров НКНХ Руслана Шигабутдинова и его младшего брата Тимура. Вести церемонию пригласили известного спортивного комментатора Виктора Гусева.

«Стадион с 42-летней историей теперь соответствует всем требованиям регламента первого дивизиона ФНЛ», — радостно сообщала тогда нефтехимическая компания.

Росреестр против

Однако управление Росреестра по РТ отказалось регистрировать право собственности компании на обновленный стадион. Уже в декабре 2020 года НКНХ обратился в Арбитражный суд РТ, требуя признать данное решение незаконным.

На одном из недавних судебных заседаний по этому делу побывал корреспондент «БИЗНЕС Online». После рассмотрения дела юрист НКНХ пояснила суть проблемы: консоль VIP-лож обновленного стадиона после реконструкции стала примерно на 1,2 метра выступать за границы принадлежащего НКНХ земельного участка. Она привела аргумент, что ГОСТ, якобы, позволяет подобные отклонения в разумных пределах — до 3 метров. Однако опрошенные нами юристы подтверждения этому на нашли.

Рассмотреть строение обновленного стадиона можно в ролике, который презентовал ТАИФ в июне прошлого года. В нем компания особо отметила и обновленные трибуны, и комментаторскую кабину, и даже мачты освещения с раздевалкой, однако похвастаться новенькой VIP-ложей забыла. Впрочем, на видео она, разумеется, попала: на снятых сверху кадрах отчетливо видно, что высокое строение заступило за границы стадиона.

Почему после реконструкции стадиона, построенного аж в 1978 году, его пришлось регистрировать как новый объект? Юрист НКНХ пояснила, что в ходе реконструкции объект перестроен едва ли не целиком, что, по сути, равноценно новому строительству. Действительно, старые трибуны были снесены полностью, на их месте построили новые. Если раньше трибуны располагались с трех сторон, то сейчас — с четырех, к тому же для защиты болельщиков от непогоды трибуны оборудовали навесом. Ну а VIP-трибуны проектировщики советских времен и вовсе заложить не догадались, так что при реконструкции было исправлено и это упущение. 

В Росреестре посчитали, что были нарушены права собственника соседнего участка — муниципалитета Нижнекамска. В мэрии столицы нефтехимии Татарстана «БИЗНЕС Online» подтвердили, что за границы участка выступила именно часть VIP-ложи, которая теперь занимает городскую землю общего пользования.

Руководитель исполкома Нижнекамского района Айдар Сайфутдинов в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» объяснил, что Росреестр вынес решение об отказе в связи со следующим: «При проведении правовой экспертизы было выявлено, что, согласно каталогу координат, реконструированный объект выступает за пределы земельного участка К№16:53:040205:1004, однако документа на землю на выступающую часть сооружения ПАО «Нижнекамскнефтехим» не представлено».

Станет ли район помогать НКНХ в этом деле, учитывая социальную значимость футбольного стадиона для города? Из ответа Сайфутдинова следует, что исполком может лишь оказать содействие в рамках своих полномочий, а их в данном случае негусто. Земельный участок под стадионом находится в собственности  «Нижнекамскнефтехима», а государственная регистрация прав построенного объекта осуществляются по заявлению собственника земельного участка. «При данных обстоятельствах у исполкома отсутствуют основания для участия в государственной регистрации в качестве заявителя. Участие третьих лиц в государственной регистрации законом не предусмотрено», — объясняет исполком.

Представителя Росреестра на заседании в Арбитражном суде РТ не было, но в пресс-службе управления нам пояснили, что после устранения причин, повлекших приостановление государственной регистрации, компания сможет обратиться за ней повторно.

Что же делать с выпирающей частью VIP-ложи? Казалось бы, ничего не мешает НКНХ взять 1,2 м земли под ложей в аренду или выкупить на торгах. Но оказалось, что не все так просто. В управлении земельных и имущественных отношений Нижнекамского района нашему корреспонденту пояснили, что на торги они могут выставить только свободный от объектов участок, а в данном случае земля оказалась занятой. Предоставить же землю без торгов район также не может, поскольку право собственности на реконструированный  футбольный стадион не зарегистрировано. В общем, типичный бюрократический замкнутый круг.

Теперь вся надежда нефтехимиков на Арбитражный суд, который может признать отказ Росреестра необоснованным и обязать его зарегистрировать право собственности НКНХ на спортивное сооружение. В этом случае район уже сможет предоставить кусочек земли компании без торгов. Но что делать, если АС РТ встанет на сторону Росреестра? Наши собеседники в нижнекамской администрации говорят, что невозможно однозначно ответить на данный вопрос. Решение будет принято после поступления в исполком соответствующих документов.

«БИЗНЕС Online» направил в пресс-службу НКНХ запрос с просьбой прояснить позицию компании, но на момент подготовки материала ответа не поступило.

«В Казани немало зданий, «вылезающих» за границы своего участка»

«Открою вам секрет: в Казани немало зданий, «вылезающих» за границы своего участка», — говорит юрист и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Она считает, что если построенное здание вышло за границы своего участка, то бессмысленно предъявлять иск к Росреестру, так как его отказ в регистрации объекта правомерен.

«Строители частенько залезают на чужую территорию. Чтобы решить этот вопрос, надо проверить наличие реестровой ошибки или пойти путем перераспределения земельных участков. В течение трех месяцев можно уложиться, а если учитывать обоюдную заинтересованность сторон, срок может сократиться до одного месяца», — считает Гизатова.

Не помешает ли неопределенность с документами на стадион «Нефтехимик» осуществлению его основной деятельности — проведению тренировок и футбольных матчей? Сайфутдинов заверил нас, что отсутствие регистрации на это не влияет. Директор УСК «Нефтехимик» (обслуживает футбольный стадион) Андрей Борзенков, до которого дозвонился корреспондент «БИЗНЕС Online», комментировать ситуацию отказался.

Руководитель гражданской практики ЮА «Юнэкс» Руслан Халиуллин далеко не так оптимистичен. «Обосновывая свой отказ в регистрации, Росреестр ссылается на факт нарушения собственником стадиона границ земельного участка, допущенный при проведении реконструкции. Судебная практика исходит того, что при нарушении границ смежного земельного участка реконструируемый объект недвижимости приобретает признаки самовольной постройки», — говорит наш собеседник.

Он отмечает, что в 2018 году в Гражданский кодекс РФ внесена норма, которая однозначно говорит о том, что использование самостроя не допускается. Кроме того, закон устанавливает запрет на любые сделки по распоряжению самовольной постройкой (продажа, аренда и т. п.). «В то же время, до того момента, пока судебным актом не установлен факт нарушения границ смежного земельного участка, говорить о том, что реконструированный стадион обладает признаками самовольной постройки преждевременно. С учетом этого один лишь факт отсутствия регистрации не препятствует собственнику стадиона осуществлять права пользования в отношении спорного объекта недвижимости», — добавляет Халиуллин. Иными словами пользоваться стадионом можно до той поры, пока муниципалитет закрывает на это глаза. 

Теоретически госорганы, конечно, могут обратиться в суд с иском о приведении незаконно реконструированного объекта в первоначальное состояние. «При этом суды исходят из того, что даже малейшего нарушения границ достаточно для удовлетворения иска», — считают в «Юнэксе». 

Гизатова также отмечает, что отсутствие регистрации права собственности налагает на фактического владельца объекта некоторые ограничения: «Как минимум нельзя продавать здание стадиона или использовать в качестве залога». Однако она не склонна думать, что владельца могут заставить снести VIP-трибуну. «Уверена, что вопрос будет решен в ближайшее время», — считает она.

«Нефтехимик» хочет играть в РПЛ, но даже обновленный стадион этого не позволяет

На новой арене проводит свои матчи футбольный клуб «Нефтехимик», который выступает в ФНЛ — второй футбольной лиге страны. Зимой команду возглавил молодой тренер Кирилл Новиков, ранее работавший в московском «Динамо». Перед амбициозным специалистом ставится задача уже в следующем сезоне вывести клуб в премьер-лигу. 

С 2011 года президентом футбольного клуба «Нефтехимик» является уже упомянутый нами Тимур Шигабутдинов — заместитель гендиректора-коммерческий директор «Нижнекамскнефтехима».Он — средний сын бывшего генерального директора и совладельца группы компаний ТАИФ Альберта Шигабутдинова (состояние $1 млрд, 101-е место в российском рейтинге Forbes 2020 года).

В сентябре 2019 года президент ФК «Нефтехимик» был включен в состав попечительского совета Российского футбольного союза. Тимур Шигабутдинов нечасто бывает на играх, но с ним согласовываются все спортивные и хозяйственные вопросы в клубе. После каждой победы футболисты «Нефтехимика» получают премии. Бюджет клуба в 2019 году составлял порядка 180 млн рублей. Как писал «БИЗНЕС Online», с выходом в ФНЛ бюджет планировалось увеличить до 200 млн рублей. По данным «Контур. Фокус», выручка клуба в 2020 году составила 252,7 млн рублей. Несмотря на это, команда зафиксировала убыток в размере 13 млн рублей. Клуб на 100% принадлежит «Нижнекамскнефтехиму», головной компанией является ТАИФ.

Предыдущим главным тренером команды был Юрий Уткульбаев, который покинул этот пост после неудачного отрезка осенних матчей — команда проиграла шесть встреч подряд. Новая арена оказалась для прежнего тренера неудачной. 

Зато с новым специалистом «Нефтехимик» на домашней арене пока не проигрывал. Конечно, дело далеко не только в стадионе: клуб плодотворно провёл зимнее трансферное окно, освежив и омолодив состав. Вполне вероятно, что уже в следующем году на реконструированной арене «Нефтехимик» смогут отпраздновать первый в истории клуба выход в высший дивизион чемпионата страны. 

Однако даже обновленный стадион не подойдёт для проведения матчей премьер-лиги. По регламенту РПЛ арена должна вмещать не меньше 10 тыс. зрителей, тогда как в Нижнекамске нет и трети от этого числа. Теоретически в лиге могли бы закрыть глаза на недочеты при лицензировании арены, как это происходило со стадионом «Газовик» под Оренбургом. Но та арена не дотягивает до нужной вместимости на 2,5 тыс мест, а не на семь тысяч.

Сейчас в РПЛ особенно озабочены лицензированием команд без подходящего стадиона. Все из-за истории с клубом «Тамбов», который был допущен к участию без соответствующей арены, но с обещаниями провести реконструкцию стадиона в областном центре. Однако вместо обещанной стройки клуб начал ездить по стране и проводил «домашние» игры то в Саранске, то в Нижнем Новгороде. Сейчас «Тамбов» заканчивает своё существование в статусе команды премьер-лиги и своим крахом наносит РПЛ репутационные потери. Ещё раз рисковать лига, вероятно, не станет.